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以房养老引争议 掏空六个钱包买套房只能养一个

2019-05-19 04:09

  掏空六个钱包买了一套房子,现在你又说我这套房子只能养一个老人?!

近期,在保监会发布开展“以房养老”(个人住房反向抵押贷款)保险试点指导意见后,尽管官方一再宣称“以房养老”只是促进养老服务的举措之一,只是试点性举措,但由于该养老形式将“住房”和“养老”两大最关系民生的话题联系起来,导致老百姓对这一西方“舶来品”关注热度开始升温。据悉,有的金融机构,甚至是房地产中介开始设计和推销“以房养老”产品;近期各地发布的发展养老产业政策文件中也均提出开展“以房养老”;北京已将人口老龄化严重的右安门街道作为“以房养老”试点。

  来源: 丽尔摩斯

那么,“以房养老”在国际上施行的怎么样?在中国的适应程度有多高?在我国整个养老保险体系中将扮演什么样的角色?进一步,住房在未来养老中到底应该发挥多大的作用?

  “以房养老”是近日最热的话题之一。在试行了四年之后,银保监会发布通知,以房养老由目前的试点扩大到全国范围。

长期行政干预的“计划生育政策”和我国养老预案安排上不足,导致我国“未富先老”、“老龄化人口占比急剧增加”(10年后我国老年人数量将从目前的2亿上升到3亿)。我们一边要筹措养老资源、弥补养老欠账,一边要应对突如其来的养老需求。因此,政府首先要做的工作就是让全社会对未来养老形势有一个客观的、清醒认识,知道养老非常不容易,处理不好不仅会影响社会稳定,且可能会拖垮经济;接下来,政府要让全社会关心老龄化、关心怎么养老,并集中智慧来动员各种养老资源,探索适合中国的养老形式。

  试点要推向全国了!那是成效不错吗?抱歉,4年不到100户承保。曾经成都的“以房养老第一人”钟大爷在签约协议后就后悔了。

纵观全球,住房是老百姓最大宗的资产,在社会保障中占据重要位置。一般来说,社会保障越不完善的国家,住房替代社会保障的功能就越突出。即使是社会保障非常健全的美国,老百姓靠房子来养老也是普遍现象。据美国金融消费者保护局2012年的数据,美国超过一半的62岁以上老人全部资产的55%是房产。因此,美国老年人靠房子养老很普遍、形式多样。例如,将大房子换成小房子、将价值大的房子换成价值小的房子、将房子多余的面积出租等,以此来补充养老金,或干脆卖掉房子,或选择反按揭抵押(“以房养老”)等。

  “以房养老”是一种新型保险产品 。简单来说,就是拥有房产、达60岁以上老年人,抵押房子给金融机构得一定的养老金,还可继续住自己的房子里;在去世后房子归金融机构,升值的部分当然也归金融机构所有。

2012年发布的《中国家庭金融调查报告》显示,房产占我国家庭总资产的70%,而美国只有30%。在我国社会保障存在历史欠账、社保“空账”还没有补足的情况下,住房在未来就必然会承载社会保障的功能,特别是养老保障功能。我国城镇居民之所以热衷于买房,一个重要原因就在于社会保障不健全,未来在教育、医疗和养老等方面的支出不确定性很大,买房就变相等于抵御未来的不确定性。事实上,我国“养儿防老、房产传儿”的传统养老,也是一种变相靠房子养老的形式,背后道理就在于住房是家庭最大宗的资产,承载着养老保障的功能。

  没错,您年轻的时候掏空六个钱包,背半辈子贷款买套房。前半辈子还完房贷,到老了,拿房子抵押养老,最后房子被收走。真赤条条来,赤条条去!

“以房养老”看上去确实很美,老年人不仅享有房屋居住权,还能定期领取养老金、享受金融机构提供的养老服务直至身故,不增加养老成本的情况下解决了养老问题。但是,该养老模式对于房屋价值、健康寿命、医疗费用、法律信用的评估有非常高的要求,即使是发达国家,选择该养老模式的比例也不高。根据相关数据,欧盟各国在2007年共签署45238个住房反向抵押贷款合同,仅占欧盟所有抵押贷款数量的0.1%;2012年6月,美国的一份报告表明,全美符合申请住房反向抵押贷款条件的2400万人中,仅有2%-3%提出申请,到2011年共有58.2万例申请者,而同期其他类型的房屋抵押贷款申请超过了6700万例。

  一茬韭菜,两种吃法,隔壁的闻到香味都馋哭了。

除了不确定的医疗成本、法律信用外,我国住房市场没有经历过完整的波动周期,而城市规划在不断调整,未来房价走势和房屋残值的可预测性较差,难以获得各方信赖的房屋价值评估结果。而且,对于老年人寿命和健康评估也会存在较大的争议。因此,即便在政策上鼓励,我国老年人选择“以房养老”的案例也不会很多。

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当然,30年的计划生育政策下,我国“失独老人”、子女无暇照顾的“有房老人”并不在少数。“以房养老”在一定程度上能为这部分老人提供一种自愿的养老选择,而且能够与出资保险机构的医疗护理连接起来,为老人提供全面优质的养护服务,而并不仅仅是养老资金。

  说直接点,这不就是一辈子租房吗?凭什么要多交几百万钱?吃相这么难看,老百姓不是傻子,会用脚投票,试点这么久了不到100户办理足以说明问题。

尽管“以房养老”在中国水土不服,但是这并不是住房养老功能的全部。养老离不开人工服务和场所服务,在人力成本、租金成本、医疗成本快速上升的情况下,未来养老成本将会出现明显的增加。目前,全国每千名老人拥有17.7张床位,公办养老床位远远不够。另据笔者调查,非公办养老机构的床位和护理费用不是普通人能够接受的,而养老地产是为赚老年人的钱。例如,近期深圳两幅养老福利性用地出让的楼面地价接近1.5万/平,床位费可想而知。在养老金储备不足,而住房又是老百姓最大笔资产却无法通过流动实现价值的情况下,未来需要跳出狭义的“以房养老”,专注于如何让有价值的房屋流动起来、最大限度地利用其资源和资产属性,缓冲养老金不足和养老成本上升的矛盾,围绕住房来设计养老政策和产品。

  况且中国ZF最大的特点是喜欢透支公信力,当初是“只生一个好,政府来养老”。现在你把这句话吃了。没问题啊!但是等到老人真的把房子抵押时候,谁知道你又会不会再把这句话吃了?

在笔者个人看来,城镇老年人住房大多集中在市中心,尽管住房较为陈旧,但公共配套好、价值潜力大。可以选择置换郊外养老资源集中的住房,以住房差价来补充养老金;可选择置换租金较低的住房或养老院,以租金来补充养老金;可通过旧城改造、提升片区价值来将房屋增值部分变现来补充养老金;也可探索“房屋信托养老”、“房屋出售理财”等形式。当然,所有这一切,应该是建立在本着为养老服务的基本取向,而不是以养老之名赚取老年人住房价值的前提之下。

  与其这么正反来回割韭菜,不如先提升一下公信力,如若真等到ZF每推出一个政策,韭菜们都要带着怀疑的目光寻找陷阱的时候,那才真的是可悲。

  话说回来,既然施行效果那么不好,为什么还要全国推广?无非是养老金的缺口太大了。养老金告急,早已不是新鲜事了,东北养老金亏空窟窿越来越大,这种窟窿在全国也越来越大,靠几千万白领的养老金完全填不上,而且年轻韭菜,不结婚不生娃,韭菜越来越少,游戏快玩不下去了。

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  可是,一出现困难就考虑市场化,就甩锅,未免有些让人心寒。政府应该改善服务水平,提升福利保障, 国人首先是人,然后才有那个前缀。人的生活都不舒坦,又会有多少的民族自豪感?

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  不合理的产品设计  

  现在有一种主流的观点认为以房养老难以普及主要是因为“老人观念”的问题,总想把房子留给后代。

  但实际上,观念恐怕不是最重要的问题,关键在于产品设计吧?

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  保险公司为后盾的“以房养老”一定是给保险公司预留了足够的安全边际的,老百姓也怎么也不可能算的过保险公司的精算师,从经济上不会合算。 

  以现有的“以房养老保险”产品为例,假设一个老人持有一套价值100万元的房产,然后把价值100万元的房子交给银行。每个月可领取2514元。假设老人今年60岁,预期寿命86岁。等老人去世的时候,才不过领取26*3=78万元。

  本金都没有拿回来啊!更别提利息了。老百姓是智商不高,可九年义务交易已经普及了,算术大家都会啊。这不就是借出去100W,每年分3W,还不还本!

  房子卖了去买年化4%的理财产品或稳定的银行股都比这个政策到手的钱多 ,而且本金还是自己的哇!就算没孩子的老人把房子卖了换套小房子收租金,自己拿钱去住养老院都比以房养老合算。

  而且房子在中国作为那么大的固定资产,不断升值,并没有因为他用了多少年而进行固定资产贬值。所以没有哪个老人会傻到把房子交个国家让国家来养老。

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  所以根本就不是什么老百姓观念的问题,根本就是产品设计的太坑。即使无子女无继承的老人,都不会感兴趣,更别提那些希望把房子留给晚辈的老人了,根本就不会考虑什么以房养老。 

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