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调高2016年目标 “三四线之王”碧桂园去库存样本

2019-04-27 15:39

摘要:从大步国际化到不再谈马来西亚森林城市

去年全年碧桂园的销售额为1402亿元,而今年前六个月就卖了1250亿。半年的时间里,碧桂园完成了去年全年业绩的九成。碧桂园7月4日公布的数据显示,在刚刚过去的六月份,公司上半年的销售回款达到1050亿元,半年内的回款率高达84%。

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值得注意的是,这家有着三四线城市之王称号的房企,向产业和新城建设等域布局的动作相当明显。近期获得深圳龙岗旧改、汕头滨海新城建设项目的时候,碧桂园还有意参与广州新推出的城市更新项目。此外,今年碧桂园将斥资500亿元用于土储。

撰文|张银银

上半年完成1250亿销售额

王健林的大马城故事,被很多人津津乐道。事情真相,杠杆游戏并不知道,或许很多年后才揭晓。

碧桂园7月4日发布公告称,公司将调高年度销售目标。

如今,碧桂园位于马来西亚,挨着新加坡的森林城市也在遭受劫难。

“基于上半年业绩,董事会决定将年度销售目标由1680亿元上调至2200亿元。”碧桂园执行董事吴建斌在公告中表示,超额完成半年度目标是基于准确把握了市场机遇,提前储备了优质土地以及合伙人机制的成功运行。

尽管8月28日,马来西亚房屋与地方政府部部长Zuraida Kamaruddin表示,马哈蒂尔关于森林城市,不得向外国人售卖房屋的言论,并未形成实际有效的政策法令。

公司披露的数据显示,截至六月底碧桂园合营与联营公司的销售额达到1250亿元,销售建筑面积1564万平方米,这其中碧桂园的权益销售额为972亿。

但森林城市受挫基本无疑。恰好,杠杆游戏多个城市的朋友都咨询过我,去新加坡买个五星级的家,可否——我说,那是马来西亚哦。

碧桂园集团一位高管告诉记者,公司在内部提出了不同层次的业绩激励目标,今年公司业绩可能会创出新高。业界预计,今年碧桂园的全年销售业绩可能会达到3000亿的规模。

不过不得不佩服,森林城市广告之火,我到过的每个城市电梯里、商场里无处不在。难怪各地朋友,在国内买了五星级的家还不够,还想去外头买。

分 析人士指出,虽然今年一二线楼市相当火热,但三四线城市去库存的压力其实并没有从根本上得到解决。“即使少量城市销售情况火爆,单个城市一年能卖二百亿已 经很好了,不可能指望每个城市都卖那么好。没有一定的运营功底和精准布局,半年就达到千亿以上的规模是难以想像的。”一家大型房企高层说。

关注碧桂园有几年。依稀记得,这家我国房产巨擘的财报,关于森林城市项目的表述,每年都有不同。这个有趣的变化,或许也很能展露碧桂园的心路历程。

在当天的公告中,这家大型房企并未进一步披露更多上半年业绩的详细信息,但从去年的多项指标中得以看出其业绩的基础。

今天,杠杆游戏就带各位杆友回顾一下,碧桂园今年财报中,其关于国际化、森林城市的表述轮回。

碧桂园去年年报显示,去年碧桂园可建土地面积超过1亿平方米,其中广东的土地储备最多,约占土储34%的比例;江苏占12%,是土储第二大区域。

1、2015:成功进军海外市场

在去年1402亿元的销售额中,碧桂园一二线城市的销售占比已经超过三四线:约52%的销售贡献来自于国内一二线城市,另外46%来自于三四线城市。

碧桂园2015年报说,截至2015年12月31日,除广东省外,碧桂园已于25个省/直辖市/自治区的多个策略性挑选地区,拥有物业开发项目。

“公司已经在上海、深圳、广州市都投资了项目,也希望进入北京。但北京目前地价较高,我们希望能在合适的机会在北京拥有开发项目。”碧桂园集团副总裁、新闻发言人朱剑敏向记者表示。

自2011年12月,碧桂园也成功进军海外市场,目前在马来西亚及澳大利亚拥有物业开发项目。

不过,记者了解到,对城市战略做出调整,并不意味着碧桂园放弃三四线城市。

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海外占比从2%到10%

接着,碧桂园2015年报的主席报告说,年内,积极实施海外拓展战略,务求在稳健前提下为碧桂园寻找新的利润增长点。

“这家公司仍坚守三四线的同时,还加大了在一二线和海外的布局以及在多个产业领域的投资。这是其能高速发展的重要原因。”克而瑞分析师林波表示。

碧桂园在马来西亚柔佛州的城市开发运营项目-森林城市,历经近三年的筹备与投资,首批货量已于2015年年末推出并基本售罄。

不过,在碧桂园上半年1250亿元的业绩里, 外界暂时还并不十分了解这其中是否包括海外项目。

森林城市是碧桂园与柔佛州政府合资开发的长远战略项目,预计总开发周期为20年,已拥有规划部分面积约为14平方公里,永久产权,座落于马来西亚伊斯干达特区,与新加坡仅一桥之隔,享受各类优惠政策,可被视为“特区中的特区”。

在去年的业绩中,按区域划分海外销售目前只占到公司总销售额2%的比率,三四线城市以63%的比例占第一位,二线城市以30%居第二,一线城市目前只有5%。但碧桂园一位副总裁告诉记者,未来碧桂园在海外的项目将成为集团一项重要的收入来源。

碧桂园豪气地说,已携手国内外知名合作伙伴联合完成规划,正致力于把森林城市打造成未来城市榜样。

碧桂园披露的信息显示,公司目前已经签约或拍得的海外项目(不含碧桂园森林城市项目),可建面积就高达197万平方米,碧桂园权益面积157万平方米。这其中34%已经处预售,另有近六成正在开发建设中。

项目预测利润率水平高于一般国内开发项目,同时碧桂园将“以销定产”,根据市场反应逐步推进项目建设,务求为本集团带来持续、稳定的收益,助力碧桂园长期发展。

在海外近两百万平方米的土地储备中,位于澳大利亚悉尼的项目占海外土储3%的比例,马来西亚金海湾所占比例约占一半,钻石城占三成,位于雪兰莪州的双文丹项目占15%。虽然在海外已经拥有如此庞大的储备项目,但碧桂园在海外最大的投资项目为在马来西亚的森林城市项目。

2015年,碧桂园连同其合营公司和联营公司共实现合同销售金额,约人民币1401.6亿元。

“我们接下来几年的目标是,海外项目销售达到集团总销售额约10%的比例。我们希望未来可以逐步达到两成的比例,并为公司贡献更多的利润率。”碧桂园马来西亚区域副总裁于润泽表示。

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向海外投资的同时,碧桂园在城市旧改和更新领域的动作也相当频繁。

这一年,碧桂园披露,海外销售额约占2%,杠杆游戏简单算也就是28亿元。森林城市2015年开始卖了,想必部分来自于该项目。

不久前碧桂园正式介入深圳龙岗南约社区一个总建筑面积达5万平方米、货值逾百亿元的城市更新项目中。签约深圳的时候市场还传出消息,广州五月份推出的五宗旧超过50公顷的改项目中,有业界透露碧桂园或有意参与其中。

海外土地储备方面,年报表示,截至2015年12月31日,碧桂园已签约或已摘牌的国外(不含碧桂园森林城市)可建建筑面积约为197万平方米。按发展阶段划分,约62%在建,34%已经预售。

做旧改的同时,这家房企参与新城开发的力度也明显在加强。

属碧桂园股东的国外(不含碧桂园森林城市)可建建筑面积约为157万平方米。

记者了解到,不久前碧桂园与中信在汕头滨海新城的投资开发签署了合作开发协议,碧桂园将借机参与到汕头的新城开发建设中。公开资料显示,2010年年底中信集团与汕头市政府签署了高达500亿的滨海新城投资开发协议。

这些项目不算什么,该森林城市登场了。年报表示,该项目是碧桂园与柔佛州政府合资开发的填海项目,碧桂园股权占比60%,合作方占40%;由多个人工岛组成……

碧桂园目前暂未并未就合作事宜框架,做出更详尽的披露,但业界认为碧桂园将借此在汕头的新城开发中分得一杯羹。

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碧桂园年报还披露,截至2015年12月31日,该公司拥有384个处于不同发展阶段的项目,其中379个位于中国,4个位于马来西亚,1个位于澳大利亚。

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年报说,森林城市中国发布会于2015年12月18日举办,全球发布会于2016年1月22日在新加坡举行,全球开放盛典于2016年3月6日在马来西亚举行。

即将大干一场。

2、2016:无处不在展现“全球化”的碧桂园,森林城市从14平方公里长到20平方公里

这一年,碧桂园年报开篇就说,2016年,碧桂园全球房屋合同销售超430亿美元,约3747万平方米,列全球房地产企业前三甲。

接着,碧桂园说,为全世界建造又好又便宜的房子……碧桂园在全球已拥有超过700个住宅、商业和城市建设项目,服务超过300万业主。

碧桂园说自己,不仅在中国广受欢迎,还在毗邻新加坡的马来西亚依斯干达经济特区,规划建造面积2000公顷的森林城市,是一座集商业、金融、旅游、文化、娱乐于一体的可持续发展之城……

注意数字的变化,且看杠杆游戏下文。

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