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今年的黄金周假期,你还在看房?其实楼市有点

2019-04-27 15:26

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楼市调控层层加码,从一线城市扩展到二三四线城市,从限购到限售、限价,从限商贷到限公积金贷款,从限土地拍卖到限房企融资,仅靠旧有的模式,房企显然已经无法继续玩转高增长的魔法。

没钱的要敢借钱,负债率百分之七八十都是小case;没地的要敢圈地,哪怕抢到的地王,楼面价都超出了周边楼盘的精装价。

9月下旬,房地产行业巨头万科在深圳举办秋季例会,会场挂出的三个红底白字十分惹眼——活下去。其实,在更早些时候的南方区域9月例会上,万科董事会主席郁亮就说过:

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对于这种落差,已经离职的房产中介、35岁的杨琳也有同感。今年国庆长假,她在唐山专心经营自己的一家宠物店,不谈楼盘,不谈房价。

这种情况的楼市热度还在,并不会出现所谓的一手二手相爱相杀的情况。

对此,从业8年的北京房产中介张强深有体会。2010年4月,为遏制房价过快上涨,北京出台新政,首次提出限购,楼市开始降温。那时张强入行不久,刚刚做成人生的第一笔房产交易——石景山区老山西里一套五十多平的小两居,每平米价格7000多元。

最近一段时间,很多地方集体爆发土地流拍事件。有统计数据显示,今年前7月,全国土地流拍率约6%,创下近年来的低迷局面。

在房产中介还怀念“好日子”的时候,开发商已经开始思考怎么“活下去”的问题。

那么问题来了,这么多城市都出现了房价下跌现象,是说明市场底部要来了吗?

王玉玲认为,近年来,随着棚改货币化进度提速,三四线城市广泛采用棚改货币化安置模式,大量资金进入房地产开发商手中,在去库存的同时形成了新的住房供给能力,获得大量现金的拆迁户又具有较强的购房需求和能力,从而推动三四线城市出现房地产供需两旺局面,部分城市房地产市场呈现过热苗头。

有学者认为,这次“加息”透露了央行有意引导市场利率小幅走高。对于楼市来说,算是一个利空。当然具体效果,还要看后续各地房贷的真实利率。

“从开发商内部交流情况看,大家都注意到市场上两个调整迹象:一是促销行为增多;二是土地流拍增多。对于明年的指标,一些开发商已经表示不再提高增长。”新城控股副总裁欧阳捷此前接受媒体采访时说。

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房企拿地开发的欲望正在消退,今年以来,土地溢价率持续下降,土地流标数量骤增,与前两年土地市场火热的局面形成鲜明对比。

而今年下半年的普遍市场行情,业内已经有的共识是,房产调控会继续加码。

开发商思考怎么“活下去”

虽然国家统计局的8月相关数据还没出来,但在某自媒体发布的“全国32城市近一年房价走势及月环比查询表”上,却能对近期全国多城市的房价走势情况有个初步印象。

“北京、上海、深圳、广州、厦门、南京、无锡、石家庄、天津、武汉、长沙、成都、西安、杭州,包括大都市周边,比如廊坊,这些调控严厉、市场前期已经降温的城市,在九十月份都没戏。”易居研究院副院长杨红旭说。

说回最近的新闻吧。据说山东济南某楼盘,新房价格由前期的精装22000元/平米降到了后期的毛坯17000元/平米,又有业主出来维权了。

由于看房的人不多,张强所在石景山区门店的中介们经常站在门口,一边闲聊,一边一根接一根地抽烟。就在两年前的这个时间,他们中的多数人还在因为带人看房和签单忙得团团转。

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图片 1资料图:福州民众从万科楼盘工地旁经过。中新社记者 张斌 摄

有业内人士认为,单纯的房价下跌还不足以说明问题。但如果新房价格下跌,带动二手房价格跟着下跌,俗称的一手杀二手,那倒是市场下行明显的一个信号。

在新房限价政策的影响下,二手房更能反应市场的真实情况。根据贝壳研究院的数据,100城月度挂牌价环比下跌城市个数,今年3月至5月都是每月19个,6月25个,7月19个,而8月则骤增到47个。

这导致目前整个市场情绪已出现了大转变,相信今天不买明天就涨的人越来越少,相反持币观望的人越来越多。

人的心理总是微妙而复杂的,房价涨,买不起房的人不高兴,房价跌,已经买房的人心理不平衡。开发商低价售房的行为刺激到一些老业主的神经,他们抱怨自己买贵了,开始“维权”。

业内分析认为,近年来,随着棚改货币化进度提速,三四线城市广泛采用棚改货币化安置模式,大量资金进入房地产开发商手中,在去库存的同时形成了新的住房供给能力,获得大量现金的拆迁户又具有较强的购房需求和能力,从而推动三四线城市出现房地产供需两旺局面,部分城市房地产市场呈现过热苗头。

楼市降温的背后是政策的推动。前段时间,呼和浩特打响了退出去库存的第一枪。

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回顾近10年,全国楼市有过两次大幅降温,一次是2008年,受全球金融危机影响,另一次是2014年,原因是经济下行压力加剧,但两次终究只是房价上涨大趋势中的短暂回调。

因为这中间降低的差价,早就超过了精装的成本。一套140平左右的房子,房价等于下降了21万。

北京向来是楼市的风向标,在这次全国范围的波动中,其他多个城市的房价和成交量也走出了相似的曲线,从一线到三四线城市,楼市轮动升温,又相继趋于平静。国家统计局数据显示,8月,全国商品房销售面积增速、开发投资增速均呈现明显下滑趋势,环比分别下降7.5、3.9个百分点。

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泰禾的合肥院子项目,当初开盘时售楼处火爆,可是就在刚刚过去的中秋小长假,合肥院子选择将某栋某个户型降价4000元/平方米促销,随即引来老业主堵住小区门口,拉横幅维权。

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反应库存规模的一个指标是库存去化周期。“库存去化周期的合理区间为12-16个月,低于该区间则说明库存规模偏小。2018年8月,100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为9个月,这也意味着市场仅需9个月的时间就能消化完这些库存。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说。

为什么这么说?

今年国庆假期,40岁的北京房产中介张强呆在河北保定农村的老家,连休五天。他并不着急回北京,因为手里一个着急签单的客户也没有。

因为通常情况下,新房和二手房的客户是不重合的,同样的地段和品质下,新房价格必然比二手房价格高。

编者按:又逢一年国庆。从1999年首个“十一黄金周”开始,如今,中国人已经迎来第20个“十一黄金周”。20年,集中休假的假日制度渐渐改变着中国人的生活方式。

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房价也大幅回调,杨琳经手的房子中,香河孔雀城2017年年初最高卖到2万多/平米,今年九十月份的实际成交价只有1万多/平米,接近腰斩。很多中介因为落差太大纷纷离职,她自己也转行开起了宠物店。

但现在有两个“意外”出现:一是,政府严格的限价令,让新房价格有了天花板,各地一二手房价格倒挂成了屡见不鲜;二是,在供给不增的情况下,面对蜂拥而来的买房人,摇号成了无奈的法宝。

有意思的是,就在一年前,杭州等地的人抱怨的不是房子降价,而是抱怨买不到房。当时,几乎各大热门楼盘都有成千上万的人参与摇号,尽管中签率只有个位数,他们仍然乐此不疲,因为坚信“买到就是赚到”。

但是从目前来看,一是棚改货币化本轮去库存任务现阶段已基本完成,二是棚改货币化安置收紧已成定局。指望这个助力器为楼市升温已经不太可能。

“万科要做的第一件事情,就是进行战略检讨,以‘活下去’为最终目标。”

从图中可见,全国32个城市中,价格下跌的城市有16个,已经占到了一半!

图片 2资料图:2016年4月,北京丰台区不动产登记事务中心外排起长队。中新网 邱宇 摄

虽然来自于自媒体的统计未必能带给人们如同国家统计局数据这样的权威感,但大体的市场印象还是能得出结论的。

那段时间,各大售楼处前排起的长龙、购房者脸上焦虑的表情和“一日一变”的房价让她切实感受到北京楼市的火热。在最火的2016年下半年,杨琳卖掉了70多套房子,一口气赚了近300万,“那种感觉就像中了彩票一样”。

具体说,这和棚改货币化有关。

之后的几年,他看到了北京楼市2010年低迷、2011年抬头、2012年飙升、2013年平稳、2014年降温、2015年回暖的过程,又经历了2016年的猛涨和2017年的急落。经过大大小小的波动之后,现在老山西里的房子每平米价格5万多,比八年前翻了六番。

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今年的黄金周假期,你还在看房?其实楼市有点凉

在我们天朝,做开发商的胆子一般都很大。

生存本来是一个企业的底线,耐人寻味的是,在今年的秋天,郁亮却把它设成了最终目标。他看到了目前房地产市场的沉重枷锁,“限制非常多,已经超出了当初的研究。”

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2018年是楼市长期下行通道的开启,还是又一个涨涨跌跌短期轮回的开始,也许要等到5年、10年之后,我们才能看清。(应受访者要求,文中部分人物为化名)

但是,假如新房限购的限制开始明紧暗松,抢房潮盛况不在,新房开始各种打折优惠送面积……换句话说,新房在反应真实市场需求的情况下,出现价格下跌,那么对二手房市场就必然造成实实在在的暴击伤害。

就在呼和浩特宣布停止去库存仅仅过去4天,长春宣布取消棚改货币化安置购房奖励。嗅觉敏锐的人应该能从中感受到楼市风向的变化。

有多少人是在新房屡摇不中的前提下,才被动进入到了二手房市场?

最让郁亮担心的问题之一是“回款”,他说,“当前南方区域的回款压力比较大,这不是因为南方区域做的不好,而是因为率先感受到了市场及行业变化。”

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图片 4资料图:工人操作挖掘机在山西太原一商品房建设工地施工作业。中新社记者 韦亮 摄

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虽然有分析称更名的意义主要在于企业定位的升级,促进多元化业务的发展,但人们仍然会猜想房地产市场是不是真的遇到了问题。

背离了真实市场的需求,新房和二手房不但出现了诡异的价格倒挂,而且客户也出现了诡异的重合。

这一次,既有“坚决遏制房价上涨”的表态,又有限购限贷限售限价的调控政策,既有反炒房专项整治行动,又有收紧棚改货币化安置的货币调控。再加上几乎板上钉钉的房地产税和隐隐约约的取消预售制猜想,调控力度空前之大。

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